Impuestos en remates judiciales: ¿Cuánto cuesta escriturar y registrar?
Equipo Alafija
Una de las mayores ventajas financieras de comprar en remate judicial — además del descuento sobre el valor comercial — es que los costos de formalización son significativamente menores que en una compraventa normal. No hay escritura pública, no hay notario, y no hay retención en la fuente. Pero sí hay impuestos que debes contemplar.
Este artículo desglosa cada costo para que puedas calcular exactamente cuánto necesitas, sin sorpresas.
Lo que NO pagas (y pagarías en compra normal)
Antes de hablar de lo que sí pagas, entendamos lo que te ahorras:
Gastos notariales: $0
En una compraventa normal, la escritura pública tiene un costo. El comprador paga el 0.27% del valor de la venta por derechos notariales, y el vendedor paga otro 0.27%. En un remate, no hay escritura pública — el título es el auto de adjudicación del juez. No pisas notaría.
Retención en la fuente: $0
En una compraventa normal, el notario retiene el 1% del valor de la venta como anticipo del impuesto de renta del vendedor. En un remate, no hay notario y no aplica esta retención. Aunque este costo lo asume el vendedor en una transacción normal, en la práctica suele negociarse y termina afectando el precio.
IVA: $0
La venta de inmuebles usados no genera IVA, ni en compraventa normal ni en remate. Esto aplica igual para ambos escenarios.
Lo que SÍ pagas
1. Impuesto de registro
Es el impuesto departamental que grava la inscripción de actos en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
- Tarifa general: 1.67% en la mayoría de departamentos (1% de impuesto de registro + 0.67% de sobretasa).
- Base gravable: El valor del acto sujeto a registro. En un remate, es el precio de adjudicación o el avalúo catastral, el que sea mayor. La ORIP aplica el criterio de su jurisdicción.
- Quién lo paga: El adjudicatario (comprador).
2. Derechos de registro (beneficencia)
Son los derechos que cobra la ORIP por el servicio de inscripción del acto jurídico.
- Tarifa: Varía por departamento. Generalmente entre 0.5% y 1% del valor del acto.
- Base gravable: La misma del impuesto de registro.
- Quién lo paga: El adjudicatario.
3. Certificado de Tradición y Libertad
Necesitas al menos uno para verificar que el registro se hizo correctamente.
- Costo: Aproximadamente $22.000 COP por certificado (en línea vía VUR).
4. Copias auténticas del auto
El juzgado cobra un valor mínimo por las copias auténticas del auto de adjudicación.
- Costo: Entre $50.000 y $150.000, dependiendo de la extensión del documento.
Tabla resumen de costos de formalización
Para un inmueble con precio de adjudicación de $250.000.000:
| Concepto | Tarifa | Valor |
|---|---|---|
| Impuesto de registro | 1.67% | $4.175.000 |
| Beneficencia / derechos ORIP | 0.5% | $1.250.000 |
| Certificado de Tradición | Fijo | $22.000 |
| Copias auténticas juzgado | Fijo | $100.000 |
| Total formalización | | $5.547.000 |
Eso equivale al 2.2% del precio de adjudicación.
Comparación con compraventa normal
Para el mismo inmueble de $250.000.000 comprado por la vía tradicional:
| Concepto | Remate judicial | Compraventa normal |
|---|---|---|
| Derechos notariales (comprador) | $0 | $675.000 (0.27%) |
| Derechos notariales (vendedor) | $0 | $675.000 (0.27%) |
| Impuesto de registro | $4.175.000 | $4.175.000 |
| Beneficencia | $1.250.000 | $1.250.000 |
| Retención en la fuente (vendedor) | $0 | $2.500.000 (1%) |
| IVA | $0 | $0 |
| Total | $5.425.000 | $9.275.000 |
El ahorro en formalización es de aproximadamente $3.850.000 en este ejemplo. En porcentaje: pagas alrededor del 2.2% en lugar del 3.7% de una compraventa normal.
Costos ocultos que NO son impuestos pero debes contemplar
Además de los impuestos de formalización, hay otros costos asociados al remate que debes incluir en tu presupuesto total:
Deuda de impuesto predial
Si el anterior propietario debía predial, esa deuda persigue al inmueble (no a la persona). Puede estar incluida en las cargas que asumes. Consulta en la Secretaría de Hacienda municipal.
Deuda de administración (propiedad horizontal)
La administración del edificio o conjunto puede cobrar cuotas atrasadas. La Ley 675 de 2001 establece que las deudas de administración persiguen al inmueble.
Deuda de servicios públicos
Las empresas de servicios pueden condicionar la reconexión o cambio de titular al pago de deudas pendientes. Consulta con cada empresa (acueducto, energía, gas).
Honorarios del secuestre
El secuestre (depositario judicial del bien) tiene derecho a honorarios, generalmente equivalentes al 1% del avalúo. Este costo lo asume el comprador en muchos casos.
Variaciones por departamento
Los impuestos de registro y beneficencia no son uniformes en todo el país. Algunas diferencias relevantes:
- Bogotá: Impuesto de registro 1.67%. Beneficencia 1%.
- Antioquia: Impuesto de registro 1.67%. Beneficencia 0.5%.
- Valle del Cauca: Impuesto de registro 1.67%. Beneficencia 1%.
- Atlántico: Impuesto de registro 1%. Beneficencia 0.5%.
Siempre verifica la tarifa vigente en la gobernación de tu departamento antes de calcular.
Conclusión
Los costos de formalización de un remate judicial rondan el 2-2.5% del precio de adjudicación, significativamente menos que el 3.5-5% de una compraventa normal. El ahorro proviene de eliminar los gastos notariales y la retención en la fuente. Pero no olvides sumar las deudas del inmueble (predial, administración, servicios) y los honorarios del secuestre para obtener tu costo real total. La ventaja fiscal del remate es real, pero solo si la calculas con todos los números sobre la mesa.
