¿Qué es la postura mínima y cómo se calcula para una subasta?
Equipo Alafija
Antes de participar en un remate judicial necesitas entender un número clave: la postura mínima. Es el piso. El valor por debajo del cual el juez no acepta tu oferta. Si llegas con un peso menos, te devuelven el sobre sin abrirlo.
La postura mínima no es un número arbitrario. Se calcula con una fórmula clara que depende del avalúo pericial del inmueble y de si es la primera o segunda subasta.
La fórmula básica
Primera subasta (primer senalamiento)
Postura mínima = 70% del avalúo pericialEl avalúo pericial es el dictamen que un perito avaluador — designado por el juzgado e inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores — emite sobre el valor comercial del inmueble. No es el avalúo catastral. No es el valor por el que se escrituró originalmente. Es un avalúo fresco, hecho para el proceso.
Ejemplo: Si el perito determinó que el inmueble vale 280 millones de pesos, la postura mínima en primera subasta es:280.000.000 x 0.70 = 196.000.000 pesos
Cualquier oferta por debajo de 196 millones es rechazada de plano.
Segunda subasta (segundo senalamiento)
Si la primera subasta se declara desierta — es decir, nadie ofertó o nadie cumplió los requisitos — el juez programa una segunda subasta con una base más baja:
Postura mínima = 50% del avalúo pericialSiguiendo el mismo ejemplo:
280.000.000 x 0.50 = 140.000.000 pesos
En algunos juzgados, especialmente en jurisdicciones donde se aplica una interpretación más liberal del Código General del Proceso, la base de segundo senalamiento puede ser del 40% del avalúo:
280.000.000 x 0.40 = 112.000.000 pesos
La diferencia entre 50% y 40% depende del juzgado y del juez. No hay uniformidad nacional en este punto. El edicto emplazatorio (el aviso público del remate) siempre especifica cuál es la base exacta. Léelo.
El depósito: 40% del avalúo (no de la postura)
Aquí viene una confusión frecuente. El depósito que necesitas para participar no es el 40% de tu oferta. Es el 40% del avalúo pericial total, sin importar cuánto vayas a ofertar.
Ejemplo continuado:- Avalúo pericial: 280 millones
- Depósito requerido: 280.000.000 x 0.40 = 112.000.000 pesos
- Postura mínima primera subasta: 196 millones
- Postura mínima segunda subasta: 140 millones
Observa la paradoja de la segunda subasta: puedes ofertar 140 millones (la postura mínima), pero para hacerlo necesitas consignar un depósito de 112 millones. Es decir, el depósito representa el 80% de tu oferta mínima posible. Esto no es un error — es un mecanismo disenado para garantizar que el postor tiene seriedad financiera.
La matemática completa del dinero necesario
Para participar necesitas tener disponible:
Si ofertas la postura mínima en primera subasta:
- Depósito previo: 112 millones (40% del avalúo)
- Saldo a pagar si ganas: 196 - 112 = 84 millones
- Total: 196 millones
Si ofertas la postura mínima en segunda subasta:
- Depósito previo: 112 millones (40% del avalúo)
- Saldo a pagar si ganas: 140 - 112 = 28 millones
- Total: 140 millones
Si ofertas más que la postura mínima:
El depósito sigue siendo 112 millones. Lo que cambia es el saldo. Si ofertas 220 millones:
- Depósito previo: 112 millones
- Saldo a pagar si ganas: 220 - 112 = 108 millones
- Total: 220 millones
Plazo para pagar el saldo
Una vez el juez te adjudica el bien, tienes un plazo de 5 días hábiles para consignar el saldo (la diferencia entre tu oferta y el depósito). Si no pagas dentro de ese plazo, pierdes el depósito. Los 112 millones del ejemplo se quedan en el juzgado y se aplican al proceso. Esto no es negociable.
Cómo saber la postura mínima antes de ofertar
La postura mínima siempre aparece en dos documentos públicos:
- El edicto emplazatorio (aviso de remate): Es el documento que el juzgado publica anunciando la subasta. Incluye: identificación del inmueble, avalúo, base de licitación (postura mínima), fecha y hora del remate, y datos para la consignación del depósito.
- El auto que decreta el remate: Es la providencia judicial que ordena la subasta. Incluye los mismos datos y además el señalamiento (primero o segundo).
No calcules de memoria. Verifica siempre contra el edicto.
Ofertar exactamente la postura mínima: estrategia o error
Una pregunta frecuente: ¿debo ofertar justo la postura mínima o más?
Ventajas de ofertar el mínimo:- Maximizas tu descuento.
- Si nadie más oferta, ganas al menor precio posible.
- Si hay otros postores, pierdes por un peso. No hay segunda ronda — el que más oferta gana.
- En remates atractivos (buena ubicación, buen descuento), siempre hay competencia.
Casos especiales
Remates con múltiples inmuebles
Si el proceso incluye varios inmuebles que se rematan por separado, cada uno tiene su propio avalúo, su propia postura mínima, y requiere su propio depósito. No puedes usar un solo depósito para ofertar en varios bienes.
Inmuebles con avalúo desactualizado
Si el avalúo pericial tiene más de 2 anos, cualquiera de las partes puede solicitar actualización. Si se actualiza y sube, la postura mínima sube. Si baja, la postura baja. Esto puede ocurrir entre el momento en que lees el edicto y la fecha del remate.
Remate con acreedor hipotecario de mayor extensión
Si sobre el inmueble pesa una hipoteca de primer grado a favor de un acreedor diferente al demandante, el juez puede fijar la postura mínima asegurando que el producto del remate cubra primero esa hipoteca preferente. Esto puede hacer que la base real sea mayor al 70% del avalúo.
En resumen
La postura mínima es el precio piso para ofertar: 70% del avalúo pericial en primera subasta, 50% (o 40% en algunos juzgados) en segunda. El depósito es siempre el 40% del avalúo sin importar tu oferta. Antes de planificar tu participación, confirma estos números directamente en el edicto del remate — no te fíes de cálculos propios sin verificar contra el documento oficial del juzgado.
