¿Qué es un acreedor rematante y por qué tiene ventaja en la subasta?

En la mayoría de remates judiciales hay un participante que juega con reglas diferentes al resto: el acreedor demandante. Mientras tú necesitas 112 millones en efectivo para constituir un depósito y competir, el banco que inició el proceso puede ofertar usando su propia deuda como moneda. Eso le da una ventaja estructural enorme.

Entender cómo funciona el acreedor rematante te ahorra participar en subastas donde nunca tuviste oportunidad real de ganar.

Quién es el acreedor rematante

Es la persona natural o jurídica (generalmente un banco, cooperativa financiera, o fondo de inversión) que demandó al deudor en el proceso ejecutivo. Es quien causó todo: embargó el inmueble, solicitó el secuestro, y pidió que se rematara para recuperar su crédito.

La ley le reconoce un privilegio especial: puede participar en el remate sin depositar dinero en efectivo, usando el valor de su crédito como forma de pago.

La ventaja jurídica: ofertar sin efectivo

El artículo 453 del Código General del Proceso establece que el acreedor ejecutante puede hacer postura en el remate ofreciendo como pago el valor de su crédito. En la práctica, esto significa:

Lo que el acreedor NO necesita hacer:

• No constituye título de depósito judicial en el Banco Agrario.
• No necesita tener un solo peso en efectivo disponible.
• No necesita liquidez inmediata para pagar el saldo en 5 días.

Lo que el acreedor SÍ puede hacer:

• Ofertar hasta el monto total de su crédito (capital + intereses + costas) como precio de adjudicación.
• Si su crédito vale 250 millones y la base es 196 millones, puede ofertar 250 millones sin mover un peso de su caja.
• Si el inmueble vale más que su crédito, solo paga en efectivo la diferencia entre su oferta y lo que se le debe.

Ejemplo concreto:

• Avalúo pericial: 300 millones
• Crédito del banco (capital + intereses + costas): 220 millones
• Base primera subasta (70%): 210 millones
• El banco oferta 220 millones, compensando con su propio crédito. No necesita depósito. No necesita saldo. La adjudicación extingue la deuda y le transfiere el inmueble.

Por qué esto es una ventaja brutal

Para un comprador ordinario, participar en ese mismo remate requiere:

• Depósito: 120 millones en efectivo (40% del avalúo de 300M)
• Si gana a 220 millones: saldo de 100 millones adicionales en 5 días
• Total comprometido: 220 millones en efectivo real

Para el banco:

• Total comprometido: 0 pesos en efectivo (compensa con la deuda que ya tenía castigada en sus libros)

El banco puede ofertar sin riesgo de liquidez. Si gana, convierte un crédito incobrable (que probablemente ya provisionó como pérdida) en un activo inmobiliario que puede vender en el mercado a precio comercial.

Cuándo el acreedor remata

No todos los acreedores participan como rematantes. Estas son las situaciones más comunes:

El acreedor SÍ remata cuando:

• El crédito es alto y el inmueble tiene buen valor comercial (le conviene quedárselo y venderlo después).
• No hay otros postores y la subasta se va a declarar desierta.
• El banco tiene una filial inmobiliaria para administrar y vender bienes adjudicados.
• La deuda supera el valor base del remate (ofertar menos que su crédito no le sirve de nada).

El acreedor NO remata cuando:

• Ya recuperó una parte significativa de la deuda por otros medios (cobro parcial, seguro, garantías adicionales).
• El inmueble tiene problemas de titularidad, ocupantes, o está en zona de difícil comercialización.
• Los costos de mantener el inmueble (administración, predial, servicios) superan el beneficio de quedárselo.
• La normativa de la Superintendencia Financiera le exige deshacerse del bien en un plazo corto (los bancos tienen topes para bienes recibidos en dación o adjudicación).

Cómo saber si el acreedor va a ofertar

No siempre es predecible, pero hay senales:

En el expediente:

• Si el acreedor ha presentado memorial manifestando su intención de hacer postura, es casi seguro que ofertará.
• Si el acreedor solicitó que se fijara fecha para remate con urgencia, probablemente quiere el bien.
• Si la primera subasta se declaró desierta y el acreedor no ofertó, hay menos probabilidad de que oferte en la segunda (pero no es imposible).

Factores externos:

• Bancos grandes (Bancolombia, Davivienda, BBVA) tienen departamentos de bienes adjudicados activos. Rematan con frecuencia.
• Cooperativas financieras pequenas suelen preferir recuperar en efectivo antes que administrar inmuebles.
• Fondos de inversión de cartera son agresivos — casi siempre rematan.
• Personas naturales acreedoras rara vez participan como rematantes porque no tienen la estructura para administrar el bien después.

Estrategias para competir contra el acreedor

Si decides participar en un remate donde sospechas que el acreedor va a ofertar:

1. Oferta agresiva

Debes estar dispuesto a ofertar por encima del crédito del acreedor. Si el crédito es de 220 millones, necesitas ofertar al menos 221 millones. Pero recuerda: tú necesitas esos 221 millones en efectivo (depósito + saldo). Evalúa si el descuento sobre el valor comercial todavía justifica tu inversión.

2. Conoce el monto exacto del crédito

En el expediente debe estar la liquidación del crédito (capital + intereses + costas) actualizada. Ese es el tope que el acreedor puede ofertar sin desembolsar efectivo. Todo lo que supere ese monto, el acreedor tendría que pagarlo en efectivo — y ahí su ventaja desaparece.

3. Enfócate en remates donde el acreedor ya se retiró

Si la primera subasta se declaró desierta y el acreedor no ofertó teniendo la oportunidad, probablemente no le interesa el inmueble. La segunda subasta puede estar libre de competencia.

Qué pasa después de que el acreedor se adjudica

Cuando un banco se queda con un inmueble en remate:

• Lo pone a la venta a través de sus canales (portales de inmuebles adjudicados, inmobiliarias aliadas).
• Generalmente lo ofrece a precios entre 80% y 95% del valor comercial — un descuento, pero menor que el que pudiste obtener en el remate.
• Puede ofrecerlo con financiación directa a tasas competitivas (es una forma de mover el inventario).

Paradójicamente, comprarle al banco un inmueble que se adjudicó en remate puede ser un buen negocio: obtienes descuento sin el riesgo procesal del remate y sin tener que lidiar con la entrega judicial.

En resumen

El acreedor rematante es el participante con mayor ventaja en una subasta judicial porque puede ofertar usando su crédito como pago sin necesidad de efectivo. No puedes eliminar esa ventaja, pero puedes evitar perder tiempo y dinero en depósitos inútiles. Antes de participar, consulta en el expediente si el acreedor ha manifestado intención de ofertar y cuánto vale su crédito. Si la ventaja del acreedor es insuperable para tu presupuesto, enfoca tu búsqueda en procesos donde el acreedor ya mostró desinterés o donde el crédito es bajo respecto al valor del inmueble.