Cuánto cuesta de verdad un remate: el desglose que nadie hace

Un inmueble con avalúo de $260 millones se remata desde $182 millones y, para poder ofertar, tienes que consignar $104 millones antes de que abran los sobres. Si te lo adjudican en $195 millones, el desembolso total del negocio se acerca a $230 millones cuando sumas registro, administración atrasada, servicios, entrega y arreglos. El descuento nominal contra el avalúo era del 25%. En ese escenario termina en 11,5%.

Los avisos de remate publican el avalúo, la base y el porcentaje a depositar. Ninguno publica las otras siete líneas.

¿Qué se paga el día del remate y qué se paga después?

El día de la audiencia solo has movido el depósito: el 40% del avalúo, en título judicial, consignado dentro de los cinco días anteriores al remate (art. 451 del Código General del Proceso). Si te adjudican, tienes cinco días para pagar el saldo del precio a órdenes del juzgado y presentar, junto con ese comprobante, el recibo del impuesto de remate cuando dicho impuesto exista (art. 453). El resto del costo —registro, deudas, entrega, obra— aparece en los meses siguientes, cuando ya no puedes retirarte sin perder plata.

Ese orden manda sobre tu caja. La plata sale en tres tandas separadas por semanas o meses, y casi todo el mundo presupuesta la primera.

¿Por qué el 40% del avalúo pesa más de lo que suena?

Porque el depósito se calcula sobre el avalúo y la base de licitación sobre el 70% de ese mismo avalúo (art. 448). Divide 40 entre 70 y te da 57,1%. Es decir: para hacer la postura mínima legal necesitas tener congelado el 57% de esa postura mínima, en efectivo, antes de saber si ganas.

Con el avalúo de $260 millones: base $182 millones, depósito $104 millones. Si ganas justo en la base, el saldo que te queda por pagar en cinco días es de $78 millones. Si ganas en $195 millones porque hubo otro sobre, el saldo sube a $91 millones. La diferencia entre esos dos escenarios la define gente que no conoces y cuya oferta permanece bajo custodia del juez hasta la audiencia.

Mucha gente calcula el depósito sobre la base y consigna $72,8 millones. Ese título no sirve y la oferta se rechaza.

¿Cuánto es el impuesto de remate y cuánto el de registro?

Son dos tributos distintos y solo uno tiene rango legal publicable. El art. 453 exige presentar el recibo del impuesto de remate con la redacción condicional "cuando dicho impuesto exista", lo que remite a tributos territoriales y descarta que haya una tarifa nacional única. El impuesto de registro es otra cosa: la Ley 223 de 1995, art. 230 lit. a), fija un rango de 0,5% a 1% para los actos con cuantía que se inscriben en las oficinas de registro, y el art. 229 dice expresamente que la base gravable es el valor del remate.

Sobre una postura de $195 millones, ese impuesto va de $975.000 a $1.950.000 según lo que haya fijado la asamblea de tu departamento. Aparte corren los derechos de registro de la Superintendencia de Notariado y Registro, que se actualizan por resolución cada año. No doy esa cifra: la fuente oficial no me cargó y prefiero decírtelo así en vez de copiar un número de un blog. Pregúntala en la ORIP donde vas a inscribir el auto de adjudicación, que la tienen en cartelera. Los detalles del trámite están en la [guía de impuestos y registro tras el remate](/guias/impuestos-remates-judiciales-escriturar-registrar).

¿Qué deudas viejas terminan en tu bolsillo?

El predial atrasado no te persigue. La Ley 1430 de 2010, art. 60, dice que el predial es un gravamen real que sigue al predio "sea quien fuere el que lo posea", y luego agrega que "esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido el inmueble en pública subasta ordenada por el juez", caso en el cual el juez paga esos montos con cargo al producto del remate. El Código Civil va en la misma línea en el art. 2496, cuando dice que los créditos de primera clase no pasan en caso alguno contra terceros poseedores.

Las cuotas de administración son el problema. La Ley 675 de 2001, art. 29, establece solidaridad entre el propietario anterior y el nuevo por las expensas dejadas de pagar al momento de la transferencia, y ese artículo no menciona el remate ni exceptúa al rematante. La posición dominante sostiene que el rematante queda cubierto por esa solidaridad. Ojo con cómo lees esto: es doctrina, no un fallo que haya resuelto el punto. En servicios públicos aplica el art. 130 de la Ley 142 de 1994, con una defensa concreta en su parágrafo: si la empresa no suspendió el servicio dentro de un plazo que "no excederá dos períodos consecutivos de facturación", se rompe la solidaridad.

Contra todo eso tienes el art. 455 num. 7, que obliga al juez a reservar del producto del remate la suma necesaria para impuestos, servicios públicos, cuotas de administración y gastos de parqueo o depósito causados hasta la entrega del bien. El plazo para acreditar esas deudas es de diez días desde la entrega. Si se te pasa, el dinero se libera a las partes y la factura queda entera en tu bolsillo. [Qué deudas se borran y qué deudas no](/guias/deudas-no-se-borran-ganar-remate-judicial) cubre el resto de los casos.

Los $230 millones del escenario de $260

Armemos el escenario completo. Supongamos un avalúo de $260 millones sobre un apartamento en propiedad horizontal, postura ganadora de $195 millones, 26 meses de administración impaga a $520.000 mensuales y un ocupante que sale sin pleito:

• Postura adjudicada: $195.000.000, de los cuales $104.000.000 ya estaban en el título de depósito y $91.000.000 salen en cinco días.
• Impuesto de registro al 1%: $1.950.000.
• Administración atrasada: $13.520.000.
• Servicios públicos pendientes: $2.100.000.
• Predial: $0 a tu cargo, con cargo al producto del remate.
• Entrega, abogado y trasteo del ocupante: $6.400.000 en este supuesto. No hay tarifa pública para esta línea; ponla tú.
• Reparaciones y acabados antes de arrendar o revender: $11.000.000.
• Impuesto de remate: sin cifra, según el territorio.

Suma: $229.970.000 sobre un avalúo de $260 millones. Eso es el 88,5% del avalúo, o un descuento efectivo del 11,5% frente al 25% que sugería la postura. Y falta la línea del impuesto de remate.

Ahora hazlo bien: si acreditas la administración y los servicios dentro de los diez días de la entrega, el juez los paga con la reserva del art. 455 num. 7 y tu costo baja a $214,35 millones, un descuento del 17,6%. La diferencia entre esas dos cifras son $15,62 millones y depende de que radiques un escrito a tiempo. Nunca he visto un aviso de remate que lo mencione.

¿Y lo que cuesta tener la plata quieta?

Cuenta desde el día en que consignas el título de depósito, no desde la adjudicación. Los $104 millones entran a la cuenta de depósitos judiciales varios días antes del remate y no rinden nada mientras están ahí; si pierdes la puja, te los devuelven en la misma diligencia (art. 452), sin un peso de rendimiento por el tiempo que estuvieron congelados. Si ganas, el capital sigue quieto hasta que el inmueble genere arriendo o se venda.

Pon tu propia tasa. Toma el rendimiento que te daría esa plata en un CDT o en lo que sea tu alternativa real, multiplícalo por los meses entre el depósito y el primer peso de ingreso, y réstalo del descuento. En el escenario de arriba, con catorce meses entre consignación y arriendo, cada punto porcentual anual de rendimiento alternativo se come cerca de $2,7 millones del negocio. La aritmética completa de rentabilidad la trabajo aparte en [cómo calcular la rentabilidad de un remate](/guias/calcular-rentabilidad-remate-bienes-raices).

Mi postura, y sé que le molesta a quien vende cursos: si tu modelo necesita un descuento del 30% para funcionar, tu modelo no funciona. El descuento nominal del remate casi nunca sobrevive el desglose completo, y quien compra mirando solo la base contra el avalúo está comprando un número que no existe.

En Alafija los datos públicos de cada proceso —avalúo, base, porcentaje, fecha y hora— los ves gratis en [el mapa de remates activos](/explorar). Las deudas de predial, administración y servicios, junto con la estimación de costo real en pesos, están en los [planes de suscripción](/suscripcion), porque salen de cruzar fuentes que toca pagar y mantener.

Lo que no tengo es una estimación honesta de la línea de entrega. El art. 456 le da al secuestre tres días desde el recibo de la comunicación y al juzgado quince días para hacer la diligencia, pero ningún dato público dice cuánto tarda de verdad sacar a un ocupante que se resiste, ni cuánto cobra un abogado por acompañar eso en Sincelejo contra Bogotá. Es la línea más grande del desglose y la única para la que no tengo fuente.