¿Qué pasa si el inmueble en remate está ocupado?
Equipo Alafija
Compraste un inmueble en remate judicial a un precio increíble. Pero cuando vas a conocerlo, hay alguien viviendo adentro. ¿Y ahora qué?
Este es uno de los miedos más comunes — y legítimos — de quienes invierten en remates. La buena noticia: la ley colombiana tiene un camino claro para resolver esta situación. La mala: requiere paciencia.
El proceso de entrega del bien
Una vez el juez emite el auto de adjudicación a tu favor, el siguiente paso legal es la diligencia de entrega. El juzgado programa una fecha en la que un funcionario judicial se presenta en el inmueble para hacer entrega formal al nuevo propietario.
Si el inmueble está desocupado, la diligencia es un trámite de 30 minutos. Pero si hay ocupantes, se complica.
¿Quién puede estar ocupando el inmueble?
- El deudor original (demandado): Es el caso más común. Tiene obligación legal de entregar.
- Un tercero con contrato de arrendamiento: Si el contrato es anterior al embargo, tiene derecho a permanecer hasta que venza. Si es posterior, no lo ampara.
- Un poseedor sin título: Ocupante de hecho, sin ningún documento que lo respalde.
El lanzamiento por ocupación
Si los ocupantes se niegan a entregar voluntariamente, el juez ordena un lanzamiento. Este proceso funciona así:
- El juez notifica a los ocupantes que deben desalojar en un plazo determinado (generalmente 10 días hábiles).
- Si no desalojan, se programa la diligencia de lanzamiento con apoyo de la Policía Nacional.
- En la fecha señalada, el funcionario judicial, acompañado de la fuerza pública, procede a desalojar.
- Los bienes muebles del ocupante se inventarían y se dejan en depósito.
Tiempos reales
En la práctica colombiana, el proceso completo desde la adjudicación hasta tener el inmueble desocupado puede tomar:
- Inmueble desocupado: 1-2 meses (solo registros y trámites)
- Ocupado por el deudor cooperativo: 2-4 meses
- Ocupado con resistencia: 4-8 meses
- Casos complejos (menores de edad, ancianos): 6-12 meses
Cómo protegerte antes de comprar
- Revisa el estado de ocupación en el expediente. El secuestre debe informar si el bien está ocupado o desocupado en su informe de secuestro.
- Visita el inmueble. Aunque no puedas entrar, observa si hay señales de ocupación (ropa tendida, vehículos, servicios activos).
- Calcula el costo del desalojo en tu presupuesto. Un abogado para gestionar la entrega puede costar entre $2 y $5 millones COP adicionales.
Lo que dice la ley
El artículo 308 del Código General del Proceso (CGP) regula la entrega de bienes. El artículo 337 establece el procedimiento de lanzamiento. No estás desamparado — el sistema judicial respalda tu derecho como adjudicatario.
Conclusión
Un inmueble ocupado no es un deal-breaker, pero sí un factor que debes incluir en tu análisis financiero. El descuento sobre el avalúo debería compensar con creces el tiempo y costo del desalojo.
