Los siete patrones de una estafa con falsos remates

Si estás leyendo esto es probable que hayas buscado "remates judiciales" y te hayan aparecido nueve resultados sobre estafas y uno sobre el proceso. Eso no es un accidente del algoritmo. El programa Séptimo Día de Noticias Caracol documentó el caso de una firma en Barranquilla que cobraba una membresía mensual de $400.000 por acceso a un catálogo de inmuebles en remate, y en la que las víctimas consignaban el valor del inmueble "a nombre del grupo" en lugar de constituir el depósito a órdenes del juzgado. Un extrabajador declaró que en un año de trabajo nunca vio entregar una sola casa.

No voy a nombrar la firma ni a las víctimas. Lo que sí sirve es el patrón, porque el patrón se repite y cada pieza tiene un artículo del Código General del Proceso que la desmiente en una línea. Va cada uno.

¿Por qué cobrar por el listado ya es señal de alarma?

Porque el aviso de remate es público por mandato legal. El artículo 450 del CGP ordena publicarlo una sola vez, en lista, en un periódico de amplia circulación local, un domingo, con antelación no inferior a diez días al remate. Nadie puede tener acceso exclusivo a algo que la ley obliga a publicar en prensa.

La membresía de $400.000 mensuales del caso de Barranquilla se vendía como llave de entrada a un catálogo. Un catálogo se puede armar, se puede organizar y cuesta trabajo armarlo; nosotros hacemos eso y cobramos por partes de él. Lo que no se puede vender es acceso privilegiado a la información, porque no existe ese privilegio. La distinción es fina y es la que separa un servicio de un cuento. Un servicio te ahorra el trabajo de recorrer los avisos. Un cuento te dice que sin él no puedes participar.

Del mismo tronco sale el cuarto patrón, que es el más barato de montar: los requisitos de inscripción inventados. No existe registro previo de postores. No hay lista de postores autorizados, no hay carné, no hay curso obligatorio y no hay entidad que habilite gente para ofertar en remates judiciales. Los dos requisitos son el depósito del artículo 451 y presentar la postura en sobre cerrado en la forma del artículo 452. Todo lo demás que te cobren —inscripción, verificación, estudio de perfil, activación— es papel.

Hay un matiz honesto aquí que trabaja en contra del propio negocio. El CGP no ordena publicar en internet, y aunque el parágrafo del artículo 452 autorizó la subasta electrónica desde 2012 y encargó su reglamentación al Consejo Superior de la Judicatura, hoy no existe una plataforma nacional única que consolide los avisos de todos los despachos del país: la publicación se hace en prensa y, cuando llega a internet, aparece dispersa en páginas de unidades administrativas y de juzgados individuales. Esa dispersión es lo que hace posible el cobro abusivo.

¿A nombre de quién se consigna la plata?

A órdenes del juzgado de conocimiento, siempre, sin excepción y sin intermediarios. El artículo 451 exige que el postor consigne el 40% del avalúo del respectivo bien a órdenes del juzgado, y el artículo 452 dispone que las ofertas quedan bajo custodia del juez. La plata no pasa por la cuenta de un asesor, de una firma, de un grupo ni de un abogado.

Este es el patrón número dos y es el que produce las pérdidas grandes. En el caso documentado las víctimas entregaban el valor del inmueble "a nombre del grupo". Ahí ya no hay remate: hay una transferencia patrimonial a un particular, con la palabra "remate" como decoración.

La verificación es de un minuto. El título de depósito judicial se constituye en el Banco Agrario a nombre del despacho exacto que lleva el proceso, con el número de radicación del proceso, y el documento original lo conservas tú hasta el día de la audiencia. Si alguien te pide que le gires a él para que "él haga el depósito", la conversación se termina ahí. Cómo funciona el instrumento está en [el depósito para hacer postura y dónde se consigna](/guias/deposito-postura-donde-se-consigna).

¿Alguien puede garantizarte la entrega en seis meses?

No. Nadie controla el calendario de un juzgado, y la norma que regula la entrega fija plazos que empiezan a contar solo después de la adjudicación. El artículo 456 le da al secuestre tres días desde el recibo de la comunicación para entregar, y si no lo hace, el rematante le pide al juez que practique la diligencia, que debe realizarse en un plazo no mayor a quince días desde la solicitud.

Suena breve. En la práctica el reloj arranca cuando el auto de adjudicación queda en firme, cuando la comunicación efectivamente se libra, cuando el secuestre aparece o cuando el juzgado señala la diligencia, y cada uno de esos pasos depende de la carga del despacho. La promesa de "seis meses sin ningún problema" del caso de Barranquilla es una afirmación sobre algo que quien la hace no puede cumplir. Ni un juez podría garantizarla.

Yo he visto entregas en tres meses y esperas de más de un año en el mismo circuito judicial. Cualquiera que te dé una fecha está inventando.

¿Puede un contrato retenerte el 28% por desistir?

Un contrato con un intermediario puede decir lo que quiera, pero no puede reemplazar el régimen legal de la oferta. Los contratos del caso documentado retenían entre 20% y 28% del dinero si el cliente desistía, y sobre eso hay que decir dos cosas distintas.

La primera: el artículo 452 dice que la oferta es irrevocable. Una vez presentada, no hay desistimiento que negociar, porque no hay de qué desistir. La segunda: la única sanción que el CGP contempla para el rematante que no paga el saldo dentro de los cinco días siguientes a la diligencia es la pérdida de la mitad de la suma depositada, a título de multa, según el artículo 453. La mitad, no todo. Y esa multa la decreta el juez dentro del proceso, no la cobra un tercero según una tabla que escribió él mismo.

Ese 20-28% pactado con un intermediario no aparece en ninguna parte del CGP. Es una penalidad inventada sobre un hecho que la ley regula distinto, y su función en el esquema es hacer costoso salirse. Combínalo con el otro patrón que reportó el programa —rotar propiedades para agotar al cliente, mostrarle un inmueble tras otro sin que ninguno se concrete— y tienes un mecanismo diseñado para que la persona se canse antes de pedir su plata de vuelta, y para que pedirla le cueste una cuarta parte. Sobre el arrepentimiento del rematante real, con lo que sí dice la norma, está [qué pasa si gano el remate y me arrepiento](/guias/que-pasa-si-gano-remate-me-arrepiento).

Hay un detalle del caso que me parece el más revelador de todos: la firma demandó a quienes la denunciaron públicamente. El activo que defendía con abogados era su reputación en línea, y ahí se ve qué estaba vendiendo de verdad.

¿Qué circula por fuera de los inmuebles?

Dos cosas verificadas. Falsos remates de vehículos que circulan en redes sociales, con fotos, precios de ganga y un contacto de WhatsApp; y estafas que suplantan a la DIAN usando logos y documentos falsificados para dar apariencia oficial a un cobro.

El patrón seis es presentar una red social como canal de publicación con efecto legal. Ninguna publicación en Facebook, Instagram, WhatsApp o Telegram produce efectos procesales. El aviso del artículo 450 va en prensa; lo que veas en redes es, en el mejor de los casos, la reproducción de un aviso que alguien copió, y en el peor una invención completa. Sobre remates de carros y por qué el descuento típico no compensa, está [remates de carros en Colombia: valen la pena](/guias/remates-carros-colombia-valen-la-pena).

El patrón siete es la figura del intermediario necesario. No se requiere abogado para ofertar en un remate. Puedes hacerlo tú, con tu cédula y tu título de depósito. Sí hay un caso donde el poder es indispensable y conviene tenerlo claro porque es la excepción que confunde: el artículo 452 prohíbe ofertar por un tercero sin poder debidamente otorgado, y el abogado necesita facultad expresa. Eso significa que si vas a comprar a nombre de otro, necesitas poder; no que necesites abogado para comprar a tu nombre.

Cómo verificar en veinte minutos

El número de radicación del proceso tiene 23 dígitos y el aviso de remate debe incluirlo junto con el juzgado, según el artículo 450. Con esos dos datos vas a la Consulta de Procesos de la Rama Judicial y confirmas que el proceso existe, que está en ese despacho y que hay actuaciones coherentes con un remate próximo. Si el radicado no aparece, si el juzgado no coincide o si quien te ofrece el negocio se niega a darte el radicado, ya tienes la respuesta.

La Consulta de Procesos tiene un límite que hay que conocer: cubre despachos que corren Justicia XXI o Justicia Web, no todos los del país, así que la ausencia de un proceso puede ser cobertura y no fraude. Cuando no aparece, la verificación es un correo o una llamada a la secretaría del despacho, o ir en persona. Es incómodo y es lo que hay.

Después confirmas dos cosas más. Que el depósito lo constituyes tú, en el Banco Agrario, a órdenes del despacho. Y que el nombre y teléfono del secuestre que aparece en el aviso —el artículo 450 obliga a incluirlos— corresponde a la persona con la que estás hablando, si te dicen que están hablando con el secuestre.

Cierro con una opinión que a algunos colegas del sector no les va a gustar. Estos esquemas funcionan porque el Estado publica los avisos en prensa dominical, en lista, sin portal nacional, y deja un vacío de información que alguien va a llenar. La ingenuidad de las víctimas explica poco; el diseño del sistema de publicidad explica casi todo. Mientras el aviso siga siendo un recorte de periódico, van a existir firmas cobrando $400.000 al mes por leerlo por ti. Nosotros cobramos por parte de ese trabajo y lo digo de frente: el avalúo, la base, la fecha y la dirección los damos gratis en [Alafija](/plataforma) precisamente porque son públicos, y lo que se paga en la [suscripción](/suscripcion) es el radicado, la matrícula, el contacto del secuestre y las deudas, que es lo que cuesta conseguir. Si algún día existe el portal nacional, ese negocio se acaba y me parece bien.