'Inscribirse en remates judiciales': el trámite que no existe

Para ofertar en un remate judicial en Colombia hacen falta dos papeles: el comprobante de haber consignado el 40% del avalúo del bien a órdenes del juzgado y un sobre cerrado con tu postura, radicado dentro de los cinco días anteriores al remate o entregado en la audiencia. Los artículos 451 y 452 del Código General del Proceso no piden nada más. Ningún registro previo de postores existe en el código, y ningún juzgado lleva una lista de aspirantes autorizados.

La búsqueda "cómo inscribirse en remates judiciales" tiene volumen real en Colombia, y varias de las guías que la responden describen un trámite de siete pasos que arranca en ese registro inexistente. Como el primer paso es falso, los que siguen se rellenan a mano. Garantías del 10%, certificados de antecedentes, paz y salvos con el sistema financiero. Una de esas guías cierra diciendo que el ganador firma un contrato de compraventa con el tribunal. También escribe "tribunales" donde el CGP dice juzgados, que es la pista más rápida para saber que quien redactó nunca pisó un remate.

¿Qué pide el juzgado para dejarte ofertar?

Dos cosas, las dos en el artículo 451. Consignar el 40% del avalúo del respectivo bien en la cuenta de depósitos judiciales a órdenes del juzgado, y presentar la postura en sobre cerrado dentro de los cinco días anteriores al remate o en la audiencia misma. El comprobante de la consignación va dentro del sobre. Con eso quedas habilitado para ofertar, y el juez no tiene de dónde sacar requisitos adicionales de admisión.

El porcentaje se calcula sobre el avalúo. Mucha gente lo calcula sobre la base de licitación y llega corta al banco. Supongamos un avalúo de $263.400.000. La base, que el artículo 448 fija en el 70%, queda en $184.380.000, y el depósito son $105.360.000. Eso es el 57% de la base, y es plata que sale de tu cuenta antes de que sepas si alguien más va a ofertar. Si no eres el rematante te la devuelven en la misma diligencia. Los detalles operativos (qué cuenta, cómo se radica, qué hacer si el juzgado queda en otra ciudad) están en dónde se consigna el depósito para hacer postura, y la aritmética de la base en cómo se calcula la postura mínima.

Hay una sola excepción al depósito, y es para el acreedor. El ejecutante único, o el de mejor derecho, puede ofertar sin consignar porcentaje cuando su crédito equivale por lo menos al 40% del avalúo; si no alcanza, consigna la diferencia. Ese es el postor con la estructura de costos más cómoda de la sala, y con quien vas a competir más seguido de lo que crees.

¿Cuáles de los requisitos que circulan son inventados?

Hay cinco que aparecen todo el tiempo y ninguno figura en los artículos 448 a 458 del CGP: la garantía "entre el 10% y el 20%" del valor del bien, el certificado de antecedentes penales o fiscales, la constancia de no tener deudas con el sistema financiero, el certificado de afiliación a la seguridad social y la firma de un contrato de compraventa con el juzgado. Lo único que el código te pide acreditar, aparte del depósito, es el poder cuando ofertas por otra persona.

El de la garantía es el que más caro sale. Con el avalúo del ejemplo, quien llega al juzgado creyendo que basta el 15% puso $39.510.000 y le faltan $65.850.000 para tener un sobre válido. Su oferta no se abre. Nadie le avisa antes.

El de los antecedentes penales no tiene por dónde entrar. En un remate el juez vende un bien para pagar una deuda, y el pasado judicial de quien pone la plata no le interesa al proceso. Tampoco existe filtro por reportes en centrales de riesgo. El postor paga de contado y no hay crédito que aprobar en el juzgado, así que ese requisito sería imposible de aplicar aunque alguien lo quisiera. El certificado de afiliación a la seguridad social pertenece al mundo laboral y a la contratación estatal, y no aparece en ninguna etapa del proceso ejecutivo.

El contrato de compraventa tampoco existe en ninguna versión. El juez dicta el auto de adjudicación, ese auto se protocoliza por escritura pública y se registra en la Oficina de Instrumentos Públicos. No hay vendedor que se siente a firmar. Y sobre los "tribunales": los remates civiles los señalan los juzgados civiles municipales y de circuito, y según el proceso los de familia o los laborales. Los tribunales superiores de distrito judicial son segunda instancia y nunca fijan fecha de remate.

¿Por qué importa tanto que el trámite no exista?

Porque un trámite imaginario se puede cobrar. Si crees que hay una inscripción, alguien te puede vender la inscripción, y ese es el esqueleto de casi todas las estafas del nicho. Membresías mensuales, cuotas de "registro de postor", adelantos para "reservar" un inmueble que el juzgado todavía no ha rematado.

El patrón funciona porque es barato de montar. Quien cobra por inscribirte no tiene que entregar nada a cambio, y la víctima solo descubre el fraude el día del remate, cuando llega al juzgado con un carné que nadie le pide.

Detrás de todo esto hay una carencia real. El CGP ordena publicar el aviso de remate en un periódico de amplia circulación local (art. 450), en lista, un domingo, con antelación no inferior a 10 días al remate. No ordena publicarlo en ninguna página web. El artículo 452 autorizó la subasta electrónica desde 2012 y encargó su reglamentación al Consejo Superior de la Judicatura, pero hoy no existe una plataforma nacional única que consolide los avisos de todos los despachos judiciales del país. La publicación se hace en prensa y, cuando llega a internet, aparece dispersa en páginas de unidades administrativas y de juzgados individuales. Con ese desorden, cualquiera puede afirmar que tiene acceso privilegiado y nadie lo puede desmentir en dos minutos.

Nosotros consolidamos esos avisos y los mostramos en el mapa de remates con avalúo, base de licitación, fecha y hora a la vista, sin pagar nada. Lo que cobramos son los datos que hay que rastrear después de leer el aviso, y que el aviso no trae. Radicado, matrícula inmobiliaria, contacto del secuestre, deudas del inmueble. No vas a ver un cobro por inscribirte, aquí ni en ninguna parte, porque no hay dónde inscribirse.

¿Tienes que asistir a la audiencia si ya radicaste el sobre?

No. Quien presentó su oferta dentro de los cinco días anteriores al remate no está obligado a asistir a la diligencia. Eso sí, tampoco la puede mejorar desde su casa. Las ofertas son reservadas y permanecen bajo custodia del juez, y en la audiencia solo los presentes pueden ofertar dentro de la hora siguiente al anuncio de cuántos sobres se recibieron. La oferta es irrevocable, así que el número que escribiste el lunes te obliga el viernes.

Ir tiene valor justamente por eso. Si el juez anuncia que llegaron cuatro sobres, quien está en la sala puede reaccionar y subir; quien se quedó en casa ya jugó su único turno. Cuando la audiencia es virtual el juzgado envía un enlace de conexión, y lo que cambia entre despachos es la forma de radicar el sobre y de acreditar el depósito, no las reglas de fondo. Eso lo desarrollamos en cómo participar en una subasta virtual del juzgado.

Lo más parecido a inscribirse que vas a encontrar

Es el poder. El artículo 452 prohíbe ofertar por un tercero sin poder debidamente otorgado, y cuando quien oferta es abogado necesita facultad expresa para hacer postura. El único papel adicional del proceso aparece entonces cuando compras a nombre de otro, y un poder mal redactado tumba la oferta de alguien que sí tenía el depósito completo. Si vas a mandar a un tercero, esa revisión vale más que cualquier lista de siete pasos.

Mi opinión, y sé que a algún colega le va a parecer injusta: parte de la culpa de esta confusión es del Estado. El CGP describe un postor que camina hasta el juzgado con un sobre, ninguna entidad publica una página de dos párrafos que diga "para ofertar necesitas esto y esto", y el artículo 452 lleva más de una década autorizando una subasta electrónica que sigue sin reglamentación nacional. Mientras ese hueco exista, lo va a llenar quien pague mejor por posicionarse. Y va a seguir habiendo gente cobrando por un registro que nadie lleva.