Remates en primer señalamiento vs. segundo señalamiento: ¿Cuál es la diferencia?

Si llevas tiempo revisando remates judiciales en Colombia, habrás notado que algunos dicen "primer señalamiento" y otros "segundo señalamiento". La diferencia no es cosmética — cambia radicalmente el precio base y, por lo tanto, la oportunidad de inversión.

Qué es un señalamiento

El "señalamiento" es simplemente la fecha que el juez fija para la audiencia de remate. Cuando programa la primera subasta, es primer señalamiento. Si esa subasta fracasa (queda desierta porque nadie oferta), el juez programa una segunda fecha: segundo señalamiento.

No es un concepto misterioso. Es la oportunidad número uno o número dos de vender el bien.

Primer señalamiento: la base del 70%

En el primer señalamiento, la base mínima de la subasta es el 70% del valor del avalúo pericial. Nadie puede ofertar por debajo de ese piso.

Ejemplo: Un apartamento avaluado en $300 millones tiene base de remate de $210 millones en primer señalamiento.

Ese 30% de descuento respecto al avalúo ya es significativo. Pero el avalúo pericial muchas veces es conservador (los peritos tienden a valuar por debajo del mercado para evitar impugnaciones), así que el descuento real sobre valor comercial puede ser del 35-40%.

¿Cuándo queda desierto un primer señalamiento?

Un remate queda desierto cuando nadie se presenta a ofertar. Esto ocurre por varias razones:

• Precio base aún alto: El 70% del avalúo no representa suficiente descuento para compensar los riesgos
• Problemas evidentes: Deudas de administración altas, ocupantes, problemas jurídicos visibles
• Falta de difusión: Muchos remates pasan desapercibidos porque el edicto solo se publica en la cartelera del juzgado
• Ubicación poco atractiva: Municipios pequeños o zonas con poca demanda
• Desconfianza general: Muchas personas desconocen el proceso o le temen

En la práctica, un porcentaje considerable de primeros señalamientos quedan desiertos. Es más común de lo que la gente cree.

Segundo señalamiento: la base baja al 50%

Aquí es donde la oportunidad se pone interesante. Cuando el primer señalamiento queda desierto, el juez programa un segundo señalamiento donde la base mínima baja al 50% del valor del avalúo.

Mismo ejemplo: El apartamento avaluado en $300 millones ahora tiene base de $150 millones en segundo señalamiento. Eso es la mitad del avalúo — y potencialmente un 45-55% debajo del valor comercial real.

El artículo 454 del Código General del Proceso es claro: "Si no se presentaren postores, se señalará nueva fecha para remate, cuya base será el cincuenta por ciento (50%) del avalúo."

El tiempo entre señalamientos

No hay un plazo fijo establecido por ley entre el primer y segundo señalamiento. Depende del juzgado y su agenda. En la práctica:

• Mínimo: 20-30 días (el juez necesita programar nueva fecha y publicar edicto)
• Típico: 30-60 días
• Máximo: Puede tardar meses si el juzgado está congestionado

Este intervalo es tu ventana para prepararte: estudiar el expediente, verificar deudas, calcular el costo real, y tener la liquidez lista para participar.

La estrategia del segundo señalamiento

Inversionistas experimentados en remates judiciales tienen una estrategia clara: monitorean primeros señalamientos que quedan desiertos.

La lógica es simple:

• Si un remate en primer señalamiento queda desierto, irá a segundo señalamiento
• En segundo señalamiento la base es 30% más baja
• Los motivos del desierto a veces son subsanables (falta de difusión, no problemas reales del bien)
• Menos competencia: muchos compradores solo buscan remates activos, no monitorean desiertos

Esto requiere paciencia y seguimiento, pero los mejores descuentos del mercado de remates están consistentemente en segundos señalamientos.

¿Existe un tercer señalamiento?

No. El CGP solo contempla dos señalamientos. Si el segundo señalamiento también queda desierto, el proceso entra en una situación diferente: el acreedor puede solicitar la adjudicación directa del bien por el valor de su crédito, o el juez puede ordenar un nuevo avalúo y reiniciar el ciclo.

En la práctica, es raro que un segundo señalamiento quede desierto si el bien tiene algún valor razonable. Con base del 50%, casi siempre aparece al menos un postor.

¿Debo evitar primeros señalamientos?

No necesariamente. Hay bienes que a base del 70% ya son excelente negocio — especialmente si el avalúo está subvalorado o si la ubicación tiene alta demanda. Esperar al segundo señalamiento implica un riesgo: que otro comprador se adelante en el primero.

La decisión depende de tu análisis individual:

• Si el descuento del 70% ya te da margen cómodo: Oferta en primer señalamiento
• Si necesitas más descuento para que los números funcionen: Espera al segundo, asumiendo el riesgo de que alguien más compre primero

Cómo identificar el señalamiento en el edicto

El edicto de remate siempre indica si es primer o segundo señalamiento. Busca frases como:

• "Se fija como base para el remate la suma de [...], equivalente al setenta por ciento (70%) del avalúo" = Primer señalamiento
• "Habiendo quedado desierto el remate anterior, se señala nueva fecha con base del cincuenta por ciento (50%)" = Segundo señalamiento

En Alafija, esta información está claramente etiquetada en cada oportunidad para que no tengas que descifrar el edicto.

Conclusión práctica

El segundo señalamiento es donde ocurren los mejores descuentos en remates judiciales colombianos. La base del 50% sobre avalúo puede traducirse en 45-55% de descuento sobre valor comercial. Pero llegar ahí requiere monitoreo constante y paciencia. Si estás empezando, entiende ambos señalamientos. Si ya tienes experiencia, haz del seguimiento de primeros señalamientos desiertos tu ventaja competitiva.